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これからのエリアマネジメントはどうあるべきか 後編（小林重敬氏、後藤太一氏、佐土原聡氏、竹内直文氏、村木美貴氏、保井美樹氏）
これからのエリアマネジメントはどうあるべきか 前編 ― 鍵を握るのは環境と防災の一体化
エリアマネジメントが抱える共通の課題解決を目指して、昨年度、全6回にわたって開催された「環境まちづくりサロン」。その総括として、まちづくり研究の第一人者であり、また大丸有地区のエリアマネジメント協会理事長である小林重敬氏にお話を伺った。前編では環境と防災の一体的な取り組みに不可欠なハードとソフトの連携、責任ある主体の参加などについて議論を深めた。後編では、エリアで共通のテーマを共有するための具体的な手法、持続的なエリアマネジメント活動に不可欠な財源の確保などについて議論した。
また、サロンに参加いただいた5名の有識者からいただいた、ご感想・ご意見を紹介する。
4. まちとしての共通認識をもつために必要なこと ― 「人的信頼関係」から「システム的信頼関係」へ
― 環境まちづくりサロンの議論のなかで、ソフトとハードの連携、責任ある主体によるエリアマネジメントといった課題が見えてきたわけですが、次のステップとして、それぞれの地域のエリアの地権者で共通のテーマを共有していくことが大きな課題になろうかと思います。そのためにどのような手法が有効だと思われますか？
小林： たとえば、名古屋では現在、自動車利用見直しに関する議論を進めようとしています。ご存じのように、名古屋という都市は、車社会を前提として、道路空間の整備を十二分に進めてきたことを自負してきたわけですが、それが今の時代にそぐわなくなってきたという問題を抱えています。そこで発想を転換して、広い道路空間という資源を、かたちを変えて次の時代に活かせないかという議論が始まっているのです。たとえば、道路幅を縮減して歩道を広げることでまちの賑わいを創出し、財源を確保する、環境に配慮して緑化をする、といったいくつかの提案がなされています。
実はこれと同様のことを、すでに札幌が手がけているんですね。サロンのプレゼンテーションでも紹介されましたが、札幌駅に近い創成川通りでは、片側4車線による東西市街地の分断を解消するために、車道を狭めて公園や広場を設け、賑わいを創出しています。また、新たに道路沿いに広告スペースを設けるなどして、エリアマネジメントの財源にしています。
もっとも、名古屋の場合は、人々の生活と車社会、車産業が密接に結びついて発展してきたまちだけに、大きな議論を呼ぶことは間違いないでしょう。ただ、車利用がステイタスだったエリアから、中心市街地から車をできるだけ排除することで緑豊かな環境配慮型のエリアへと脱皮することができれば、国内外へ向けた大きなメッセージになると思います。
いずれにせよ、まずは、そのエリアをどういうまちにしていくのかという理想像を、議論を重ねて、関係者同士で共有することが重要だと思います。
― 都心への車の乗り入れ制限というのは、名古屋に限らず、他の都市でも難しい問題ですね。実際に、丸の内の仲通りでもそうした議論があるのですが、皆の賛同を得るのは難しい。というのも、商業施設にとっては、車の乗り入れは業務上の必要性が高いものだからです。一方で、緑豊かな歩行者空間が商業空間にとって大きなメリットとなった事例が増えれば、状況は変わるかもしれません。現状はまだ事例も少ないですし、そうした共通認識をもつこと自体が難しいのですが......。
小林： エリアマネジメント活動の主たる目的は、ソーシャル・キャピタル（社会関係資本＝人の協調活動が、メリットを生みだす資源とみなす考え方）を構築するということにあります。それによってもたらされるのが、「信頼」と「規範」です。たとえば、東京・銀座の場合は数十年にわたり、人と人とのつながり、「人格的信頼関係」によって銀座らしさを追求したまちづくりが行われてきました。交流や賑わいを生み出すのであれば、それで十分だったわけですが、防災や環境への取り組みとなると、人格的信頼だけでは限界があります。そこで近年、銀座ではルールをつくり、協議の場を設けることで、「システム的信頼関係」を構築しようとしています。たとえば、銀座で新たに建物を建てる場合には、協議にかけることが条件となっているのです。しかも、協議で認められたものでなければ中央区は受け付けないという。このように、より上位のまちづくりを行ううえでは、地権者や関係者と、新たな信頼関係を結ぶことが不可欠だということです。
― 防災に関して特に問題なのが、有事の際に、どのようにテナントに対応していただくかということや、地域としての備蓄倉庫の確保、来街者への情報発信などです。そうしたことまで含めてやろうとすると、新たな信頼関係を構築する必要があるということですね。
小林： まさにそういうことです。そうしたさまざまな悩みを、今回の環境まちづくりサロンで共有でき、互いに学び合うことができたのは有意義でした。あるエリアの特殊な事例ではなく、各エリア共通の課題であるという認識をもつことができれば、おのずと行政（制度）もついてくると思います。
5. ハードとソフトの一体化を実現するために ― 行政と民間が一体となってプランをつくる
― 具体的には、どのようにしてシステム的信頼関係を構築することが可能なのでしょうか？
小林： そのためには、エリアマネジメント組織が社会的に肯定され、公的に認証される必要性があると思います。そうしたなか、昨年、都市再生特別措置法が改正され、都市再生整備推進法人制度が施行されたことは追い風でしょう。すでに札幌市が第一号として名乗りをあげましたが、これは、まさにエリアマネジメント組織を公に認定するもので、大いに期待しています。
― 一方で、この制度には、事業に対する資金確保の手法やエリアマネジメント活動の成果を見える化する枠組みというところまでは含まれていないように思います。
小林： 特に、評価の仕組みづくりというのは重要な課題ですね。エリアマネジメント活動によって資産価値が向上するということは、民間にとっての資産価値向上であると同時に、税収増をも意味します。その増えた税収をどこに使うのかという議論にまでつなげていくためにも、評価は不可欠です。さらにその議論を発展させ、地方債やレベニュー債（事業目的別歳入債券）にまでつなげることができれば、我が国のまちづくりは大いに進展していくことになります。
― 評価手法の確立が、エリアマネジメントの活動資金の確保につながり、ひいてはまちづくりの在り方を変えていくというわけですね。具体的に、評価指標には、どのようなものが考えられるのでしょうか。
小林： それは別に特別なものではありません。固定資産税額、集客人数、売上高、交通量、犯罪率など、いくらでも指標はあるでしょう。あるいは、まちの人々へのアンケート調査とか。そうした複数の定量的、あるいは定性的な評価軸を設けることで、全体の評価をすればいいのです。もっとも、その評価自体が自らの首を絞めることもあり得るわけですが、社会的な組織として認識されるためには、やはりベンチマークは必要でしょう。
― お話を伺っていて、改めてまちづくりガイドラインの重要性を再認識しました。これからは、まちづくりガイドラインの中に、ソフトだけでなく、インフラを含めたハードまで組み入れて、そこから評価軸を見出していくことが必要だということですね。
小林： ええ、しかもガイドラインというのは、時代に合わせて変えていくことができるというのが大きなメリットです。
たとえば、アメリカ・ボストン市のマスタープランというのは非常に分厚い冊子にまとめられているのですが、じつは後半半分くらいはエリア別のプラン集なのです。つまり、行政のプランの中にエリアのプランが組み入れられているということ。しかもこのプランは、状況によって随時改訂できるという。マスタープラン自体は簡単に変更することはできませんが、エリア別のプランに関しては柔軟に変更可能なのです。
東京都などでも、もし、そういった試みができれば、行政と民間が一体となって地域のプランを練るなかで、ソフトとハードの両面において連携したまちづくりができるのではないかと思います。そもそも私は、エリアマネジメントというのは、施設をつくる段階から取り組むべきだと主張してきたのですが、ようやく本当の意味でのエリアマネジメント活動ができる基盤ができつつある時期にきているのだと思います。
もっとも、丸の内の場合は、大丸有まちづくり懇談会において、公共と民間の協力・協調（PPP）によるまちづくりを進めているため、問題は少ないとは思います。そうやって実際に、仲通りや丸ビル１Ｆのアトリウム「マルキューブ」などのハードとソフトの活動が一体化してきたという実績も生まれています。
6. 今後の環境まちづくりサロンに期待すること ― 活動資金確保の手法と今後の展開
― ハードの計画段階からソフトを組み込んでいく際に、時間もコストもかかるわけですが、どういうステップでそれを乗り越えていけばいいと思われますか？
小林： 最初のステップは、エリアマネジメント活動がハードな活動まで含めて展開されるものだという認識を、皆で共有することにあるのでしょう。都市再生整備推進法人制度やスマートシティ構想を使って、行政も含めて、皆で着地点を見出していく必要がある。今回のサロンには国交省の方も来ていだいていましたが、今年度は各都道府県の方にも参画いただいて、その役割をこのサロンで担っていけたらいいですね。
― 活動資金確保については、いかがですか？
小林： まず、今回のプレゼンで各団体の取り組みを知ることができたわけですから、そこから互いに学び、取り入れていくことから始めるべきでしょう。札幌の取り組みや大丸有の「エコ結び」など、他の地域でも展開できる好例だと思います。
一方で、再開発事業などと組み合わせることにより、その費用の一部をマネジメント費用として積み上げておくという手法もあります。ハードなものをつくれば、当然それを、数十年単位でマネジメントしていく人材・組織・財源が必要になるわけですから、それを予め見込んだ制度設計をしておくということですね。これは日本社会では慣れ親しんできたやり方なので、実現しやすいと思います。
ただ、ここで議論されてきたのは、その先の取り組みです。非常に公共性の高いエリアマネジメント活動に取り組んだことで地域価値が上がり、結果として税収が上がるということになれば、税金を使ったというよりも、税金を投資したと見なすことができるでしょう。そして、その増えた税収の一部を、新たな活動につなげていく。たとえば、その成功事例としては、高松丸亀町商店街Ａ街区の再開発事業や横浜のＭＭ21のクィーンズスクエアなどが知られていますが、わずか数年で投入した資金を固定資産税の増収により回収することができました。
― 一方で、防災や環境など、事業と結びつきにくいものの資金については、どうお考えですか？
小林： 先ほどお話したように、予め事業の中に組み入れておくことが必要かと思います。たとえば、津波や液状化が心配される地域なら、そのための対策をきちんとやっておかなければ、テナントを呼び込むことができなくなる恐れもあるわけですよね。その対策のために、そこにいる地権者が自分事として資金を負担するということも必要になってくるのではないでしょうか。
そうしたときに、やはり重要になるのがガイドラインの存在です。ガイドラインというのは、計画であると同時に、インフォーマルなコントロールにも使えるわけです。従わなかった場合に処罰を加えられる「ハード・ロー」（法律）に対して、近年、緩やかな規制である「ソフト・ロー」の存在の重要性が言われていますが、まさに、ガイドラインのように信頼関係をもって集まった人たちの多くが合意してつくられたものは、ソフト・ローとしての役割を担う。ガイドラインというのは、まちの方向性を共有し、青図を描くだけでなく、インフォーマルなコントロールにも使える、非常に重要なツールだということですね。
― 環境まちづくりサロンでは、今年度はさらに行政や他のエリアも巻き込んで議論を深めると同時に、シンポジウムも予定しています。期待をお聞かせください。
小林： シンポジウムでは、大丸有地区や大都市中心部だからできるという取り組みではない、ということを皆で共有できる内容にしていただきたいと思います。いずれにせよ、今の段階でサロンをつくったのは正解だったと思います。活動を経て、政策提言まで含めたメッセージを発信できることに期待しています。
― 長時間にわたり、どうもありがとうございました。
7. これからのエリアマネジメントを考えるうえで必要な知恵
計6回のサロンを終えて、サロンにご参加された有識者の方からも、サロンでご議論されたエリアマネジメントの抱える課題とその解決策、エリアマネジメント組織のネットワークをつくるための知恵をご提言いただいた。以下にご紹介する（氏名五十音順）。
構想力ある人材の育成と組織相互の交流
■ 後藤太一氏（都市プランナー、合同会社福岡アーバンラボラトリー代表社員）
現在のエリアマネジメントに最も欠けているのは、構想力のある人材である。事業を構築し、資金調達や規制緩和の交渉をするために、構想を描き関係者と協議して実行できる高度な人材が不可欠である。人材確保のためには、地域外からの登用も有力な手段であり、一旦人選を行ったら、権限と責任を与えて、数年間、仕事を任せることが必要である。
また、エリアマネジメント組織をネットワーク化するためには、実務者の相互学習のプログラムをつくり、実践経験の交換をすることが有効だと思う。そこでの学習を活かし、社会発信やロビイングを行うことで、さらにエリアマネジメントを行いやすい環境整備が進むと思う。プログラム運営費は、公費か、有料の外部向けセミナーなどで回収することが適当だろう。
今後、エリアマネジメントのプロが増え、それぞれの地域が自律的に発展し、結果として世界がより暮らしやすくなることを目指したい。そのためにも、実践型の交流の場を増やし、人材の層を厚くし、エリアマネジメント環境を整備することに貢献したい。
環境、防災の専門的知見の取得と情報の共有化
■ 佐土原聡氏（横浜国立大学大学院都市イノベーション研究院 都市イノベーション部門教授）
現状のエリアマネジメントには、トップランナー的な例は別として、一般的には環境、防災への取り組みの専門的な知見が不足していると思われる。また、こうした取り組みに不可欠な、対象地域のさまざまな情報・データを十分に得られない状況にある。そうしたエリアに専門的な知見を提供し、サポートする仕組みを、専門家集団との連携や進んでいるエリマネ組織とのネットワークによって構築することが重要。情報の収集や共有化に努めることが出発点だと思う。
今後、各建物だけでなく、建物単体を超えた複数の建物、街区、エリアでの環境負荷低減の取り組みも、ますます重要になってくる。また現状は、都心部における昼間市民（通勤通学者、買い物客等）への災害時の対応が不十分。エリアマネジメント組織に、ぜひともそうした課題解決の役割を期待したい。
サロンでも議論になっていたように、環境・防災への取り組みは、それぞれ広域（地球規模）のリスク、局所的なリスクの違いはあるにせよ、ともにリスクを低減する取り組みであり、また平常時と非常時を合わせた一体的な取り組みが可能である。リスクの小さい、安全な生活・活動の場を提供することは、エリアが備えるべき基本的な要件だ。それを満たしてこそ、より多様なニーズに応えていくことができるだろう。
「（エリア）防災」と「環境（低炭素化）」をテーマに議論の輪を広げる
■ 竹内直文氏（元国土交通省大臣官房技術審議官、(財)民間都市開発推進機構常務理事）
エリアマネジメント組織の持続的な存立を担保するためには経済基盤（収入）が必要だが、そのためのビジネスモデルや制度上の枠組み・支援策がまだ不十分。エリアマネジメント組織が機能するための社会的な位置づけ・地位等に関する考え方も確立されていない。これまでの取り組みを踏まえて、現行制度や社会的枠組みの中で何が障害となり、それをどう解決してきたか（あるいは解決できなかったか）等についてできるだけ本音ベースで整理・分析することが有用。そのうえで、法令や予算制度・運用等に関する問題については適切な改善が図られるよう、議論の輪を広げて行くべき。また、集団で取り組むことのメリットが関係者に共有されやすい分野から活動の対象とすることが現実的だろう。その意味で、「（エリア）防災」と「環境（低炭素化）」はエリアマネジメント思想の普及を図る上でかっこうのテーマと思われる。
エリアマネジメント組織のネットワーク化において、今回のサロンのような取り組みはとても有用。今後、エリアマネジメント組織に加え、学識経験者、行政機関等の参加を求め、民・公・学の連携を図ることがますます重要。
大丸有にはトップランナーとして、エリアマネジメント組織のネットワークづくりやエリアマネジメントを普及・促進させるための制度改善について、社会的なアピールや情報発信の活動の継続を期待したい。
受益と負担の関係が成立する仕組みの構築
■ 村木美貴氏（千葉大学大学院工学研究科准教授）
現状のエリアマネジメントに不足しているのは、運営資金の確実な確保方法ではないか。現況のエリアマネジメントは地域の特定の組織に支えられているが、特定事業者だけがそれを負担するのは不公平だ。そのためにも、地域から最低限の運営資金を得られる仕組み（イギリス、アメリカ、カナダなどのBID）が必要と考える。現状では、必要資金を広告収入に頼るケースしかないが、容積緩和で、得られた床の一部を地域マネジメントの費用に充てることも手法として考えられる。エリアマネジメントを支える資金の獲得方法としては十分ありえるが、フリーライダーやエリアマネジメントを理解しない人の減少にはつながらない。そもそもエリアマネジメントは、「地域を皆で支える」ことが大事であり、そのためには受益と負担の関係が成立する仕組みが求められる。
エリアマネジメント組織のネットワーク化には、エリアマネジメント組織の設立方法、マネジメントで必要とされる情報、最低限のノウハウの共有が有効だと思う。イギリスではこれらを短期間に学べるサマースクール、または実務者対応の修士課程も人気だ。課題が共有され、それが全国的な流れになれば、BIDの設立につながることが期待できる。
特定地域を対象に広がるエリアマネジメントは、その内容がさらに多角化することが求められる。特に、都市・社会の求める点を解決すること（今回の一連のサロンで協議された、低炭素社会づくりや防災）は、地域をもっともよく知る組織だからこそ、対応できるものになるのではないか。
エリアの取り組みを構成員で支えるための自立的ガバナンスと事業ノウハウの蓄積
■ 保井美樹氏（法政大学現代福祉学部准教授）
現状のエリアマネジメントに不足しているものは、その取り組みをエリアの構成員で支えるための自立的ガバナンスを構築し、効果的に事業ノウハウを蓄積すること。そのためには、アメリカ、カナダを始めとする諸外国で導入されたBID制度をモデルとした、エリア運営に対する一定の資金拠出と組織運営の仕組みがぜひとも必要である。これは自治体の条例整備によって導入することができると思われ、各地で、具体的な検討が進むことを期待している。こうした仕組みが整備されると、近年増えつつある個人の起業家や活動者が、効果的に地域の再生に関与することができるはずだ。
また、近年、地区内のさまざまな資源（空間、人材、企業等）を用いたビジネスモデルを確立する先行的取り組みが増えているが、これを水平展開する中間支援の仕組みも考える必要がある。成功したビジネスモデルを別の地区で展開するためのきめ細かい支援、人材とのマッチング、調査・視察等の受け入れ、海外への発信、中長期的営業、政策提言など、求められる業務は多々ある。
大丸有地区は、日本でエリアマネジメントに最初に取り組み、つねに先端を走ってきた地区。ぜひ、今後は全国で芽生えつつある取り組みを支援し、ネットワーク化して海外へ発信していく取り組みを進めていただきたい。
編集部から
東日本大震災は、人々の地域やコミュニティに対する意識を大きく変えることになった。それに伴い、エリアマネジメントの役割も変貌しつつある。もはや、防災や環境への取り組みは、そのエリアに関わる全ての人にとって自分事であり、エリアマネジメントの成否がエリアの命運を握っていると言っても過言ではないだろう。そうしたなか、今回のサロンにおいて、情報や課題を共有し、方向性について活発な議論がなされたことは、大変有意義だったと思う。この活動の芽が大きな波となって、日本のまちづくりを変える原動力となることに期待したい。
小林重敬（こばやし・しげのり）
1942年東京生まれ。東京大学大学院工学研究科都市工学専攻博士課程修了。工学博士。横浜国立大学大学院教授、日本女子大学講師、学習院大学講師、行政改革推進本部規制改革委員会参与、参議院国土交通委員会客員研究員などを歴任。エリアマネジメントを中心に、都市政策やまちづくりなど、大都市および地方の中心市街地の再生、活性化などの活動に参画。大丸有エリアマネジメント協会の理事長を務めるなど、20年以上にわたり、大丸有のまちづくりに携わっている。著書に、『エリアマネジメント』『条例による総合的まちづくり』『都市計画はどう変わるか』（学芸出版社）などがある。
聞き手＝環境まちづくりサロン事務局
